Imóvel nos Estados Unidos

Comprar um imóvel nos Estados Unidos parece, à primeira vista, uma decisão patrimonial simples: escolher a propriedade, organizar o financiamento ou os recursos e concluir a aquisição.

Para brasileiros, porém, existe uma decisão anterior que pode ser muito mais importante do que o próprio imóvel:

quem será o proprietário?

A compra será feita diretamente em nome da pessoa física? Por meio de uma LLC? Por uma empresa com dois ou mais sócios? Por uma corporation? O imóvel será usado como residência, investimento, locação ou combinação desses objetivos?

Essas escolhas não são equivalentes.

Elas podem alterar a forma como a renda é tributada, as declarações exigidas, a exposição a determinadas obrigações de compliance, o tratamento na venda futura e até questões sucessórias.

Por isso, a pergunta correta não é simplesmente:

“Vale a pena abrir uma LLC para comprar imóvel nos Estados Unidos?”

A pergunta mais precisa é:

“Qual estrutura é adequada para este proprietário, este imóvel e este objetivo?”

Essa diferença muda completamente a qualidade do planejamento.

O imóvel pode ser o mesmo. A estrutura tributária, não.

Dois investidores brasileiros podem comprar propriedades praticamente idênticas, pelo mesmo valor e na mesma cidade.

Ainda assim, suas consequências tributárias podem ser diferentes.

Um pode morar nos Estados Unidos e ser residente fiscal americano.

Outro pode continuar residente fiscal no Brasil e ser tratado nos Estados Unidos como nonresident alien.

Um pode comprar uma residência para uso próprio.

Outro pode adquirir um imóvel exclusivamente para locação.

Um pode manter o imóvel em nome pessoal.

Outro pode usar uma LLC de único proprietário.

Um terceiro pode comprar com outros investidores em uma LLC classificada como partnership.

A propriedade física é apenas uma parte da equação.

Residência fiscal, titularidade, finalidade do imóvel e estrutura jurídica precisam ser analisadas em conjunto.

Comprar em nome pessoal é necessariamente a opção mais simples?

Em muitos casos, comprar diretamente como pessoa física reduz o número de entidades envolvidas.

Mas “mais simples” não significa automaticamente “melhor”.

Para fins tributários federais, a situação do proprietário é determinante.

Um brasileiro que seja considerado residente fiscal dos Estados Unidos está sujeito, em termos gerais, ao sistema tributário aplicável aos U.S. persons.

Já um brasileiro tratado como nonresident alien está sujeito a regras específicas sobre renda e ativos localizados nos Estados Unidos.

Essa distinção pode afetar especialmente:

• renda de aluguel;
• ganho na venda;
• retenções;
• declarações fiscais;
• planejamento sucessório.

Portanto, antes de discutir LLC, corporation ou qualquer outra estrutura, é necessário saber quem é o investidor do ponto de vista tributário.

E a LLC? Ela não resolve o problema?

A LLC é uma das estruturas mais conhecidas no mercado imobiliário americano — e também uma das mais mal compreendidas.

O principal erro é tratar “LLC” como se fosse uma categoria tributária única.

Ela não é.

Uma LLC é criada segundo a legislação estadual, mas sua classificação para fins de imposto federal depende, entre outros fatores, do número de proprietários e das eleições realizadas.

Por padrão, uma LLC doméstica com apenas um proprietário geralmente é tratada pelo IRS como disregarded entity, isto é, sua existência é desconsiderada separadamente do proprietário para determinados fins de imposto federal sobre a renda.

Uma LLC com dois ou mais proprietários normalmente é classificada como partnership, salvo eleição por tratamento diferente. Uma LLC também pode, em determinadas circunstâncias, eleger tributação como corporation. Receita Federal

Isso leva a uma conclusão essencial:

ter uma LLC não significa necessariamente ter uma camada tributária independente entre o imóvel e o proprietário.

Uma single-member LLC pode existir juridicamente e, ao mesmo tempo, ser ignorada como entidade separada para determinados fins fiscais federais.

Essa separação entre estrutura jurídica e classificação tributária precisa ser compreendida antes da compra.

“Abrir uma LLC” não é uma estratégia tributária completa

Existe uma tendência de transformar LLC em uma recomendação automática:

“Vai comprar imóvel nos Estados Unidos? Abra uma LLC.”

Essa frase é simples demais para uma decisão que pode produzir consequências por muitos anos.

A LLC pode ser útil dentro de uma estrutura corretamente planejada. Mas ela também pode criar novas obrigações.

Por exemplo, uma U.S. disregarded entity integralmente pertencente a uma pessoa estrangeira pode estar sujeita a obrigações informativas específicas perante o IRS. Em determinadas situações, uma foreign-owned U.S. disregarded entity precisa apresentar Form 5472 acompanhado de um Form 1120 pro forma, mesmo quando a entidade não possui uma obrigação tradicional de imposto corporativo sobre a renda. Receita Federal

Esse é exatamente o tipo de detalhe que costuma desaparecer quando a LLC é apresentada apenas como uma solução para “proteger o imóvel”.

A pergunta não deve ser simplesmente se uma entidade pode ser aberta.

Deve ser:

o que essa entidade fará com a tributação, o reporting, a administração e a estratégia patrimonial do proprietário?

O objetivo do imóvel muda a análise

Um imóvel adquirido para morar não deve necessariamente ser estruturado da mesma maneira que uma propriedade destinada à locação.

Da mesma forma, uma propriedade de investimento de longo prazo pode exigir uma análise diferente de um portfólio imobiliário.

Antes da aquisição, é importante definir pelo menos quatro elementos:

Uso pessoal — o imóvel será residência principal, residência temporária ou segunda residência?

Produção de renda — haverá aluguel de curto ou longo prazo?

Investimento — o objetivo principal é valorização e venda futura?

Estrutura patrimonial — o imóvel fará parte de um conjunto maior de investimentos ou de uma estratégia familiar?

Uma estrutura eficiente para um investidor pode ser inadequada para outro justamente porque o propósito econômico é diferente.

Se o imóvel gerar aluguel, a tributação merece atenção especial

Para um nonresident alien proprietário de imóvel localizado nos Estados Unidos, a renda imobiliária americana possui regras próprias.

Na ausência de tratamento como renda efetivamente conectada a uma atividade nos Estados Unidos, determinados rendimentos imobiliários podem ser enquadrados como FDAP income e, em termos gerais, estar sujeitos à tributação de 30% sobre o valor bruto, salvo aplicação de regra ou tratado que determine tratamento diferente. Receita Federal

Existe, entretanto, uma eleição prevista no IRC §871(d) que pode permitir ao proprietário nonresident alien tratar a renda de determinados imóveis mantidos para produção de renda como Effectively Connected Income — ECI. Quando aplicável, isso pode permitir que o resultado seja tributado sobre base líquida, considerando deduções admissíveis, e utilizando as regras correspondentes. Receita Federal

Isso demonstra por que frases como:

“O aluguel é tributado em 30%”

podem ser incompletas.

A tributação depende da estrutura e das eleições aplicáveis ao caso.

A compra deve ser pensada também pela saída

Um dos erros mais comuns no planejamento imobiliário é analisar apenas o momento da aquisição.

Mas todo investimento possui pelo menos duas decisões:

como entrar e como sair.

Quando uma foreign person vende um U.S. real property interest, as regras do FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act podem produzir obrigação de retenção.

Como regra geral, o comprador deve reter 15% do amount realized na disposição do imóvel por uma foreign person, embora existam exceções e regras específicas para determinadas transações. Receita Federal

E aqui existe uma diferença fundamental:

retenção não deve ser confundida automaticamente com imposto final.

Em certas situações, a retenção pode superar a obrigação tributária efetivamente calculada sobre o ganho. O próprio IRS prevê procedimentos de withholding certificate que podem permitir redução da retenção quando os requisitos são satisfeitos. Receita Federal

Portanto, estruturar a compra sem avaliar a venda futura pode significar descobrir as consequências apenas no closing.

Nesse momento, muitas opções de planejamento já deixaram de existir.

Existe ainda uma questão que frequentemente é esquecida: estate tax

Para um brasileiro que não seja cidadão americano e seja considerado nonresident not a citizen para fins de estate tax, imóveis localizados nos Estados Unidos são considerados ativos situados nos Estados Unidos para essa finalidade. Receita Federal

O tema merece atenção porque as regras de estate tax utilizam conceitos próprios de residência e domicílio.

Residência para income tax e residência para estate tax não são necessariamente a mesma coisa. O IRS reconhece expressamente que uma pessoa pode ser residente nos Estados Unidos para fins de income tax e ainda ser considerada não residente para estate-tax purposes, dependendo de seu domicílio. Receita Federal

Para determinados nonresident noncitizens, a obrigação de apresentar Form 706-NA pode surgir quando o valor dos U.S.-situated assets, considerado segundo as regras aplicáveis, ultrapassa US$60.000. Esse limite de filing não é indexado anualmente. Receita Federal

Isso não significa que todo brasileiro com imóvel superior a US$60.000 automaticamente pagará estate tax nesse valor.

Significa que a sucessão não pode ser ignorada quando se define a titularidade de um imóvel americano.

Comprar primeiro e pensar em sucessão muitos anos depois pode limitar alternativas que deveriam ter sido avaliadas antes da aquisição.

Então uma empresa é sempre melhor para investidores estrangeiros?

Não.

E uma pessoa física também não é sempre melhor.

A escolha exige análise.

Uma corporation, por exemplo, é tratada como contribuinte separado de seus shareholders para fins federais. Uma LLC pode ser uma disregarded entity, partnership ou corporation, dependendo de sua estrutura e eleições. Receita Federal

Cada estrutura pode trazer diferentes consequências para:

• tributação corrente;
• distribuição de resultados;
• ganho na venda;
• obrigações de filing;
• sucessão;
• governança;
• custos administrativos;
• composição societária.

Adicionar empresas entre o investidor e o imóvel não elimina automaticamente a tributação.

Às vezes, apenas muda onde e como ela acontece.

Esse é um ponto particularmente importante para investidores internacionais.

Estruturas sofisticadas não são necessariamente estruturas eficientes.

O erro mais caro pode acontecer antes do closing

Existe uma diferença importante entre corrigir uma declaração e corrigir uma estrutura patrimonial.

Uma declaração pode, em determinadas circunstâncias, ser ajustada.

Mudar a titularidade de um imóvel depois da compra pode envolver consequências jurídicas, tributárias, bancárias e documentais adicionais.

E determinadas transferências também podem ser tratadas como disposições para fins específicos. No contexto do FIRPTA, por exemplo, o conceito de disposition não se limita exclusivamente a uma venda convencional; outras formas de transferência também podem entrar na análise. Receita Federal

Por isso, o planejamento deve acontecer preferencialmente antes de colocar o nome no deed, e não apenas depois que o imóvel já foi adquirido.

Pessoa física ou empresa: quais perguntas precisam ser respondidas?

Antes de escolher a estrutura, um planejamento consistente deveria responder a questões como:

Qual é a residência fiscal atual do comprador?

Brasileiro não é uma categoria tributária. Um brasileiro pode ser U.S. resident, nonresident alien, cidadão americano ou possuir outra situação fiscal relevante.

Qual será o uso da propriedade?

Residência, aluguel, investimento e operação imobiliária podem produzir necessidades diferentes.

Quem participa do investimento?

Uma pessoa? Cônjuges? Família? Sócios? Investidores?

Haverá renda de aluguel?

Se sim, como essa renda será administrada e reportada?

Existe intenção de vender no curto, médio ou longo prazo?

A estratégia de saída deve fazer parte da análise desde a entrada.

Qual é a situação sucessória do proprietário?

Isso é especialmente relevante para investidores internacionais com ativos americanos.

A entidade adiciona uma função real?

Proteção jurídica, governança, organização de investidores ou outra finalidade concreta?

Ou foi aberta apenas porque alguém disse que “todo investidor precisa de LLC”?

Quais filings adicionais a estrutura criará?

Uma entidade pode resolver um problema e criar três obrigações novas.

Planejamento significa enxergar ambos.

Um exemplo simples mostra por que não existe resposta universal

Imagine três compradores brasileiros adquirindo imóveis nos Estados Unidos.

Comprador A

Mora permanentemente nos Estados Unidos, possui residência fiscal americana e está comprando sua residência principal.

Comprador B

Continua residente no Brasil e adquire um imóvel nos Estados Unidos exclusivamente para locação.

Comprador C

Também vive no Brasil, mas está construindo um portfólio com outros investidores e pretende adquirir várias propriedades ao longo dos próximos anos.

Os três compram imóveis americanos.

Mas isso não significa que devam usar a mesma estrutura.

A diferença não está apenas no imóvel.

Está em quem compra, por que compra, como o ativo produzirá renda e o que deverá acontecer com ele no futuro.

O planejamento correto começa antes da estrutura

É tentador começar pela ferramenta:

LLC.

Corporation.

Trust.

Pessoa física.

Mas planejamento não começa pela ferramenta.

Começa pelo diagnóstico.

Primeiro vêm o proprietário, sua residência fiscal, seus objetivos, a composição familiar e societária, o uso do imóvel e o horizonte de investimento.

Só depois deve vir a estrutura.

Quando essa ordem é invertida, a entidade deixa de ser solução e pode se transformar em custo, obrigação ou complexidade desnecessária.

A melhor estrutura não é a mais complexa

No planejamento internacional existe uma falsa associação entre sofisticação e complexidade.

Uma estrutura com várias entidades pode parecer mais avançada.

Mas uma estrutura bem construída é aquela em que cada elemento tem uma função objetiva.

Se uma LLC existe, deve haver uma razão.

Se uma corporation existe, deve haver uma razão.

Se o imóvel está em nome pessoal, também deve haver uma razão.

A excelência do planejamento não está na quantidade de camadas. Está na coerência entre elas.

Antes de comprar o imóvel, defina a arquitetura da propriedade

A compra de um imóvel nos Estados Unidos por um brasileiro pode envolver muito mais do que real estate.

Ela pode conectar:

patrimônio, renda, tributação, compliance, sucessão e estratégia internacional.

Por isso, a decisão sobre titularidade não deveria acontecer como uma formalidade no final da transação.

Ela deveria ser parte do planejamento desde o início.

Porque escolher um imóvel é uma decisão de investimento.

Escolher quem será o proprietário é uma decisão de estrutura.

E, em uma operação cross-border, as duas precisam funcionar juntas.

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Fontes oficiais utilizadas

Este conteúdo foi construído com base em orientações oficiais do Internal Revenue Service sobre classificação tributária de LLCs, propriedade imobiliária americana por nonresident aliens, Effectively Connected Income, FIRPTA, Form 5472 e estate tax aplicável a nonresident noncitizens. Receita Federal

Nota educacional

Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e educacional. Regras tributárias e obrigações de reporting dependem das circunstâncias específicas de cada contribuinte e podem sofrer alterações. O conteúdo não constitui aconselhamento tributário, jurídico, financeiro ou contábil individual. Para avaliar como essas regras se aplicam à sua situação específica, entre em contato com a equipe da Creatrix Offices para uma análise individual.